Cómo tasar un apartamento para una hipoteca. Tasación del coste de un edificio de viviendas con solar Coste del objeto de tasación, sin IVA

Al heredar bienes raíces o solicitar un préstamo hipotecario, se requiere una evaluación de la casa y el terreno. Es problemático realizar el procedimiento por su cuenta, el resultado será aproximado.

¿Cuándo se requiere una tasación de la propiedad?

Se requiere una tasación de la casa y la parcela para establecer el valor de mercado de la propiedad. Al realizar una operación de compraventa, el trámite se realiza de forma voluntaria.

La participación de un tasador está prevista por la ley en los siguientes casos:

Formación de una herencia. Es necesario identificar el costo de la vivienda para que la notaría emita un certificado que confirme el derecho a disponer de la propiedad.
Deposito bancario. Una entidad de crédito no emite dinero sin el registro de un gravamen. Esto requiere una opinión pericial sobre el valor de la propiedad.
Seguro inmobiliario. Para calcular el monto del seguro, es necesario obtener datos sobre el valor de la propiedad para la cual se emite la póliza de seguro.
Evaluación de daños. Se determina el tamaño de la cantidad para el trabajo de reparación.
registro El monto del impuesto estatal depende del valor de la propiedad.
Tasación de la casa para el juzgado. En caso de divorcio o disputas entre herederos, determinar el valor de los bienes inmuebles ayuda a resolver las disputas de propiedad.

¡IMPORTANTE! Se lleva a cabo una tasación de un edificio residencial para calcular las contribuciones al capital autorizado de una empresa. Los fundadores tienen derecho a aportar dinero o transferir bienes muebles a la propiedad de la empresa.

Quién tiene derecho a tasar la casa y el terreno

Los especialistas independientes, personas que tienen una licencia para realizar actividades de expertos, tienen derecho a realizar una evaluación de la casa. Los tasadores son parte de la SRO y tienen una póliza de seguro de responsabilidad civil por un monto de al menos 300 mil rublos.

Los propietarios eligen un experto por su cuenta, teniendo en cuenta los precios de los servicios, la reputación y otros parámetros. Sin embargo, las instituciones crediticias, cuando emiten un préstamo hipotecario, envían a los prestatarios a ciertos tasadores.

¡CONSEJO! Las SRO que cooperan con entidades de crédito elaboran un informe de acuerdo con los requisitos del banco. Esto elimina el riesgo de enviar el documento para su revisión o reemisión.

El procedimiento para evaluar una casa con un terreno.

El proceso de tasación de una propiedad consta de una serie de pasos. El propietario negocia los términos de cooperación con el tasador, establece los plazos para el examen. Se está redactando un acuerdo.

Después de firmar el contrato, el dueño de la propiedad entrega al perito la documentación de la casa y acuerda la fecha de la visita del perito. Durante el proceso de verificación, el tasador fotografía la vivienda, inspecciona el edificio en busca de reurbanización ilegal.

Se lleva a cabo una evaluación independiente de la casa y el sitio sobre la base de uno de los siguientes métodos:

Cosa análoga. La esencia del examen es comparar los precios de tales transacciones durante el año. Según los resultados del análisis, el tasador determina el valor del objeto actual. Esta técnica se utiliza en las grandes ciudades.
Caro. Una característica de la metodología es la evaluación de los costos incurridos por el propietario durante las reparaciones y. La experiencia en costos se utiliza para establecer el costo de las casas de campo.
Rentable. Se utiliza para evaluar apartamentos urbanos y bienes raíces comerciales. El valor de mercado se determina evaluando el rendimiento de la inversión en bienes raíces.

Al examinar una casa privada y una parcela, el tasador presta atención a los siguientes parámetros:

Ubicación del inmueble (desarrollo de infraestructura, tipo de asentamiento, etc.).
Estado de la construcción (año de construcción, número de plantas, superficie, tipo de materiales de construcción, estado de las comunicaciones).
La presencia de un gravamen en el sitio y la cabaña.

¡ATENCIÓN! Si los bienes inmuebles en venta se compraron con fondos prestados y el préstamo no se paga, el propietario debe eliminar el gravamen de la casa y solicitar un extracto actualizado de la USRN.

La vigencia del informe para vivienda adquirida con hipoteca es de seis meses. Si no solo se compra una casa, sino también una parcela a crédito, se requiere una evaluación adicional de la tierra.

¿Qué documentos deben proporcionarse?

Para determinar el valor de una casa se requiere la siguiente documentación:

Duplicado de la cédula de identidad y NIT del titular del inmueble.
Pasaporte catastral y.
Un documento que confirme la propiedad de la casa.

Al comprar una vivienda en un edificio en construcción, se requiere un acuerdo con el desarrollador.

Reporte de evaluacion

El informe de tasación del inmueble se redacta por escrito. Las páginas están numeradas, el informe está grapado, certificado con un sello y firma del representante de SRO. El informe contiene una media de treinta páginas.

El documento contiene la siguiente información:

datos sobre el experto y el cliente;
información sobre métodos de tasación de viviendas;
información sobre la casa inspeccionada;
análisis del mercado inmobiliario;
identificación del valor de mercado del objeto.

El informe para el banco al solicitar un préstamo hipotecario contiene:

documentación de vivienda;
fotografías tomadas durante el examen;
el precio de mercado de la propiedad;
valor de liquidación (la cantidad por la cual el banco podrá vender la casa si el prestatario no cumple con sus obligaciones).

Si el cliente del banco eligió de forma independiente la empresa de tasación, además del informe, adjunte:

diploma de educación en el campo de la evaluación;
un documento que confirme la membresía en la SRO;
póliza de seguro de responsabilidad civil.

¡CONSEJO! El cliente de la evaluación debe estudiar cuidadosamente el informe preparado por el experto, estando en la oficina de la empresa. Esto ayudará a resolver rápidamente posibles problemas y comprender los matices.

¿En qué puede afectar el costo de la tasación?

El informe del experto SRO afecta a las siguientes condiciones de préstamo:

el tamaño de la cantidad;
plazo del préstamo;
tasa de interés.

Si el valor real del objeto, indicado por el tasador, es inferior al valor de mercado, el banco no emite la cantidad requerida. En tal situación, el prestatario debe:

requerir un nuevo examen;
realizar una tasación en otra empresa;
tomar un préstamo de consumo por la cantidad faltante.

Se necesitan de tres a cinco días para evaluar e informar sobre los bienes inmuebles adquiridos con fondos prestados.

Informe de Tasación de Bienes Raíces es una parte escrita obligatoria del trabajo de un especialista y es este documento el que se entrega al cliente.

Pero la relación entre un especialista y otra persona que solicitó un servicio también se fija en el informe y en un contrato especial.

De una forma u otra, pero el trabajo realizado y el informe compilado en él indican que se recibió el servicio. La conclusión es un documento que ha fuerza legal.

Si fue compilado por un profesional en su campo, entonces el informe puede adjuntarse a documentos judiciales y también puede usarse en litigios y litigios, adjuntarse a un caso de herencia y participar en otras transacciones previstas por el volumen de negocios general en nuestro país.

Encargo para la valoración de inmuebles

Asignación para la inspección de bienes inmuebles es la acción que precede al procedimiento de evaluación. Al recibir una orden de trabajo, un especialista, por así decirlo, recibe las tareas apropiadas. Como parte de esta tarea, debe establecer una serie de hechos. Éstos incluyen:

estudio de objetos,
descripción legal de los bienes inmuebles,
localización exacta,
caracterización de fronteras.

Además, al familiarizarse con la tarea, un profesional de bienes raíces debe:

estudiar todos los matices del objeto,
familiarizarse con las entradas en el registro correspondiente,
obtener información del propietario,
levantar documentos de archivo, si es necesario.

Estas acciones deben ser realizadas por cada valuador especialista para que el informe elaborado al final del trabajo contenga solo información fidedigna y que corresponda a la realidad.

Es muy importante prestar atención a quién hace el informe.

Un tasador especialista que tenga la educación adecuada tiene derecho a redactar un informe. Ni el asistente ni el secretario están autorizados para redactar este documento. Al momento de elaborar el informe, se pone la fecha de su elaboración, la firma del tasador, así como el sello, si el cliente ha tratado con la empresa.

Pero a menudo, en la práctica, sucede que el especialista hace que el asistente de tasación escriba una conclusión con todos sus matices y reglas complejos, y el propio profesional solo pone su firma.

Tal comportamiento está cargado de consecuencias en forma de una descripción analfabeta del proceso de evaluación y conclusión sobre el análisis del valor de los bienes inmuebles debido a la falta de experiencia de un asistente o secretario.

¿Quién elabora el informe de tasación del inmueble?

Conclusión sobre el bien inmueble adquirido, o más bien, sobre su valoración también sólo puede ser compilado por un tasador especialista.

El caso es que antes de comprar una propiedad, los futuros propietarios piden a un profesional que compruebe el estado del inmueble. Solo una persona con conocimientos especiales puede describir con precisión la condición. Esto significa que son ellos quienes deben redactar un informe para reflejar de la manera más competente el estado actual de las cosas.

Informar precio

Hablar del costo de un informe sobre el análisis del valor de los bienes inmuebles no es inequívoco. El costo de un informe de tasación inmobiliaria depende no solo de la región donde vive el ciudadano, sino también de el objeto mismo. Si estamos hablando de bienes raíces comerciales y tenemos en cuenta la franja central de Rusia, entonces el costo de la evaluación comenzará a partir de 15,000 rublos, En consecuencia, este es el costo del informe.

Si hablamos de bienes inmuebles como una casa, una casa de campo construida o un terreno, el costo del trabajo de un especialista estrechamente especializado y la posterior preparación del documento correspondiente variarán. de seis a 8000 rublos.

Si estamos hablando de un apartamento normal o de una habitación, entonces el costo del informe de tasación del apartamento le costará la cantidad no superior a 5000 rublos.

En las regiones del extremo norte, el valor de esta cantidad está ligeramente sobreestimado, pero en el interior de la franja central de Rusia, por el contrario, es mucho menor. Sí, y no se preocupe de que el costo del trabajo anterior para sacar una conclusión sea demasiado alto. En cualquier ciudad, puede encontrar opciones alternativas, porque mucho depende de la experiencia de un especialista en particular.

Conclusión sobre el valor de mercado de la propiedad

Informe de tasación de bienes inmuebles(se puede descargar un informe de valoración de bienes raíces de muestra arriba) es un documento que se redacta de acuerdo con la ley actual de nuestro país y contiene todos los resultados de la evaluación del valor de mercado del objeto, así como una lista de todos los exámenes realizados.

Este acto puede incluir la siguiente información:

información básica sobre el objeto,
descripción,
motivos para llevar a cabo las acciones de un especialista,
una visión general del mercado inmobiliario existente,
información sobre los métodos utilizados en la evaluación,
la posibilidad de transferir bienes inmuebles como garantía,
cálculo del valor del objeto de tasación,
y también qué documentos fueron utilizados por el evaluador como fuente de información para la elaboración del informe.

Deben ser proporcionados tanto por el propio propietario como por algunos organismos que prestan servicios a bienes inmuebles, como una organización de gestión.

Informe sobre la tasación del precio de compra del piso

Informe de tasación de apartamentos(sugerimos mirar un ejemplo de un informe de tasación de apartamento arriba) - este es un documento que se elabora sobre la base de la ley y tiene como objetivo determinar cuánto corresponde el precio de compra al estado real de la vivienda.

En este caso, una tasación inmobiliaria independiente debería anunciar un procedimiento de compra total. Es necesario determinar un precio justo.

Se tiene en cuenta su ubicación, distribución, estado ecológico, vecinos, etc. El procedimiento de análisis de costos se lleva a cabo de manera general, sin embargo, el informe enfatiza que el apartamento se está preparando para la compra.

Conclusión sobre la evaluación de los cimientos de un edificio residencial.

Informe sobre la evaluación de la cimentación de un edificio de viviendas es un documento que contiene un dictamen pericial que describe los cimientos de un edificio residencial, habla sobre su resistencia, vida útil esperada, así como diversos problemas que pueden surgir en relación con la operación del edificio.

En esta situación, el énfasis está en el estado del objeto. Además, no estaría de más informar su ancho, alto, materiales utilizados, así como el año de vertido.

Informe de evaluación de daños por incendio residencial

El informe de evaluación de daños por incendio contiene los siguientes datos.

En primer lugar, el análisis de todos los documentos presentados, así como los testimonios. Es también la consideración de las fotografías y su posterior análisis y examen.
Descripción de todas las técnicas necesarias que utilizan los especialistas. Una justificación aproximada de cada uno de los métodos utilizados, la realización de los cálculos necesarios, la elaboración de un plan de presupuesto, que incluye los trabajos de restauración después de un incendio, un cálculo aproximado del desgaste del edificio, una lista del paquete de documentos disponible , así como un plan de inspección.

Revisión del informe

Revisión del informe de evaluación de fugas de apartamentos Se compila en el caso de que, por una u otra causa, el inmueble fuera el iniciador de la inundación.

En esta situación, es necesario evaluar no solo el daño que se causó a los apartamentos de abajo, sino también el daño a la propiedad que causó la inundación.

En esta situación también se convoca a un perito tasador, quien está obligado a aportar todo el trabajo y pericia necesaria para establecer la causa de la fuga y los daños ocasionados, así como en general establecer cuánto ha perdido el inmueble. en valor debido a este incidente.

Coordinación de resultados de tasaciones inmobiliarias

Coordinación de los resultados de la inspección de inmuebles- Es un procedimiento en el que se comparan dos informes que se levantaron sobre el hecho de la apelación del mismo propietario para establecer con precisión el valor estimado de una propiedad en particular.

En este caso, las opiniones de los dos expertos pueden converger o divergir, pero no de manera significativa.

En este caso, se realiza una evaluación adicional y el resultado se envía al propietario del objeto seleccionado para su examen. Una característica distintiva de este informe es que está compilado en forma de tabla.

Ahora ya sabes en qué situación qué informe concreto sobre la valoración del inmueble puedes necesitar, y por tu cuenta, sin la ayuda de especialistas, podrás elegir el que necesitas.

Sin embargo, solo un profesional competente puede ayudarlo a redactar este documento, que puede encontrar en el anuncio correspondiente en la propia ciudad.

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¿Y por qué es necesaria?

Vas a comprar un apartamento con una hipoteca.

El banco aprobó la solicitud de préstamo, el agente encontró un apartamento adecuado. El siguiente paso es recopilar un conjunto completo de documentos para el banco. Incluirá una tasación inmobiliaria.

Elena Evstratova

vendo y compro inmueble con avalúo

Cuando un banco le da un préstamo hipotecario a un prestatario, automáticamente toma como garantía la propiedad que se compra con este préstamo: “Aquí está el dinero para ti, pero hasta que no devuelvas todo, el apartamento es como el mío”. Si el prestatario no devuelve el dinero, el banco tiene derecho a tomar el apartamento y venderlo en una subasta.

La fuerza de un préstamo hipotecario radica precisamente en el hecho de que es fácil vender un apartamento en una subasta; en el lenguaje de los bancos, se trata de una prenda líquida. Los bancos confían en sus préstamos, por lo que pueden bajar las tasas.

Es importante para el banco para qué da exactamente 3.000.000 de rublos: una cabaña o un apartamento. ¿Será capaz de vender este piso por los mismos 3 millones si pasa algo? Esta pregunta debe responderse mediante una evaluación.

Para el comprador, la tasación es una garantía adicional de que el objeto vale el dinero por el que se vende.

Quién hace la evaluación

Las tasaciones de bienes inmuebles las hacen los tasadores. Su actividad está regulada por la ley federal "Sobre la actividad de tasación en la Federación Rusa". Puede ser una empresa o un empresario individual.

Lo que debe tener un tasador:

Educación de perfil, membresía en una organización autorregulada y responsabilidad asegurada

Educación de perfil

Membresía en SRO

responsabilidad asegurada

Los bancos están obligados por ley a aceptar la valoración de cualquier tasador. Pero en realidad, los propios bancos acreditan a las empresas en cuyas evaluaciones confían. Los tasadores cotizados por un banco en particular generalmente se escriben en el sitio web. Sberbank coopera con 256 tasadores, Vozrozhdenie Bank, con 90.

Cómo elegir una empresa para la evaluación

Llame a la lista de empresas de tasación que ofrece el banco. Esto es lo que necesita averiguar en la conversación.

¿Qué tan rápido llega el tasador? El tiempo normal es de 1-2 días.

Cuánto tiempo se tarda en preparar un informe. Por lo general en 3-5 días.

Cuanto es el avalúo. El costo promedio en San Petersburgo es de 3000 rublos. En Moscú, los precios comienzan en 2500 rublos.

¿Cuánto cuesta la segunda copia del informe? Las sociedades de tasación hacen una copia del informe por defecto. La segunda copia en una empresa normal se imprimirá de forma gratuita. En algunas empresas, la segunda copia costará 500 rublos.

Cómo se ve el informe

La tasación del piso se realiza en forma de informe. El informe se almacena en forma impresa junto con la hipoteca del apartamento.

El informe debe incluir:

quién ordenó y quién realizó la evaluación, por qué método;
qué tipo de apartamento es, en qué condiciones, cómo se usa;
cómo están las cosas en el mercado donde se venderá este apartamento;
por cuánto se puede vender normalmente o en subasta;
cuáles son los anexos a la evaluación en forma de fotografías y copias de documentos.

Sin el sello y la firma del tasador, el informe no es válido. Se adjunta al informe un documento de una página con un resumen del informe. Se entrega al banco junto con el informe.

Cuánto cuesta

Valor de mercado- el precio del piso, si se vende sin prisas y sin causa de fuerza mayor.

Valor de liquidación- el precio mínimo por el cual el banco venderá el apartamento en poco tiempo.

Lo que afecta el valor de mercado

La zona en la que se encuentra la propiedad. Afecta el costo por metro cuadrado: en San Petersburgo, un metro cuadrado en el distrito de Moskovsky es en promedio 20,000 rublos más caro que en Nevsky. Por lo tanto, un apartamento en una casa nueva, que se construyó entre casas de paneles antiguas, costará menos que los análogos en una buena zona.

Los tasadores utilizan la investigación y los datos de los portales inmobiliarios. Esta es una página de investigación del sitio web Real Estate Bulletin.

Características técnicas del edificio: en qué año se construyó la casa, cuándo se hizo la revisión y cuántos pisos tiene la casa. Todo se tiene en cuenta: la presencia de un vertedero de basura, la organización del estacionamiento, el estado de la puerta de entrada.

El estado del apartamento.¿Qué piso, cuántas habitaciones y hay una reparación? El tasador incluso analiza si se coloca linóleo o laminado en el piso, si hay azulejos en el baño y cómo se realiza la iluminación en el apartamento.

El estado del apartamento es importante: si el papel tapiz está sucio, el informe se marca como "requiere reparación".

Reparación con papel tapiz y por 70 mil rublos, y por 5 mil se equipara a "reparación de calidad europea". Por lo tanto, no vale la pena esperar a que el tasador incluya el precio total de las reparaciones de diseñador en el precio del apartamento. En el mejor de los casos, pondrá un factor multiplicador en las reparaciones.

El mercado inmobiliario en este momento. El experto mira objetos similares en el mercado. Para odnushki en una casa monolítica, los análogos serán los mismos apartamentos de área en casas monolíticas o de ladrillo. Por lo general, las casas de paneles no se comparan con las casas de ladrillo ni se introducen coeficientes. Se utilizan cinco objetos similares para evaluar el apartamento. La comparación de análogos es una buena manera de ver dónde el precio es demasiado alto.

El último piso reduce el valor estimado del apartamento en un 2-3%, el primer piso, en un 5-10%

Cómo calcular el valor de salvamento

El valor de liquidación se calcula mediante fórmulas. Lo que importa aquí es la elasticidad de la demanda y el valor del dinero en el tiempo.

Un ejemplo de elasticidad de la demanda. Hay poca demanda de un apartamento de tres habitaciones en un edificio nuevo en la planta baja, porque el gran metraje y un piso bajo ahuyentan a los compradores. Puede vender un apartamento de este tipo en poco tiempo solo a un precio bajo. La diferencia entre los precios de mercado y de liquidación es de hasta 3 millones de rublos.

Hay una gran demanda de un apartamento de una habitación en el piso medio de una casa de paneles a 5 minutos a pie del metro, porque tales apartamentos siempre tienen demanda en el mercado. El valor de liquidación de dicho apartamento está cerca del valor de mercado.

Un ejemplo del valor del dinero en el tiempo. Cuando se trata de grandes términos y mucho dinero, a menudo se dice que el dinero se vuelve más barato con el tiempo. Es decir, el rublo es ahora más valioso que el rublo en un año. Si un apartamento se puede vender más barato ahora, entonces es mejor que un poco más caro más tarde. Este principio tiene muchas justificaciones: inflación, riesgos políticos, mortalidad humana y progreso mundial.

Cuando un apartamento se vende a precio de liquidación, el préstamo se paga primero. Los fondos restantes son recibidos por el prestatario. Por lo tanto, cuanto mayor sea el precio de liquidación, más dinero quedará en sus manos.

El valor de liquidación de un apartamento económico no es muy diferente del de mercado. Es más fácil venderlo en el mercado, porque hay demanda para ellos. Un apartamento de lujo en un edificio nuevo se venderá durante mucho tiempo incluso con descuento.

La distribución de los precios de los apartamentos de tres habitaciones en San Petersburgo.

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