Kako procijeniti stan za hipoteku. Procjena troška stambene zgrade sa zemljištem Cijena objekta procjene, bez PDV-a

Prilikom nasljeđivanja nekretnine ili podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit potrebna je procjena kuće i zemljišta. Problematično je samostalno provesti postupak, rezultat će biti približan.

Kada je potrebna procjena nekretnine?

Za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine potrebna je procjena kuće i parcele. Kod kupoprodaje postupak se provodi na dobrovoljnoj bazi.

Uključivanje procjenitelja zakonom je predviđeno u sljedećim slučajevima:

• Formiranje nasljedstva. Potrebno je identificirati trošak stana kako bi javnobilježnički ured izdao potvrdu kojom se potvrđuje pravo raspolaganja nekretninom.
• Bankovni depozit. Kreditna institucija ne izdaje novac bez upisa tereta. Za to je potrebno stručno mišljenje o vrijednosti nekretnine.
• Osiguranje nekretnina. Za izračun iznosa osiguranja potrebno je pribaviti podatke o vrijednosti imovine za koju se izdaje polica osiguranja.
• Procjena štete. Određuje se veličina iznosa za popravak.
• Dekor . Visina državne pristojbe ovisi o vrijednosti imovine.
• Procjena kuće za sud. Kada se brak razvrgne ili dođe do sporova između nasljednika, utvrđivanje vrijednosti nekretnine pomaže u rješavanju imovinskih sporova.

VAŽNO! Procjena stambene zgrade provodi se radi obračuna doprinosa u temeljni kapital poduzeća. Osnivači imaju pravo uložiti novac ili prenijeti osobnu imovinu u vlasništvo društva.

Tko ima pravo procijeniti kuću i zemljište

Nezavisni stručnjaci, osobe koje imaju dozvolu za obavljanje stručnih poslova, imaju pravo provesti procjenu kuće. Procjenitelji su dio SRO-a i imaju policu osiguranja od građanske odgovornosti u iznosu od najmanje 300 tisuća rubalja.

Vlasnici nekretnina sami biraju stručnjaka, uzimajući u obzir cijene usluga, ugled i druge parametre. Međutim, kreditne institucije, kada izdaju hipotekarni zajam, šalju zajmoprimce određenim procjeniteljima.

SAVJET! SRO-i koji surađuju s kreditnim institucijama sastavljaju izvješće u skladu sa zahtjevima banke. Time se eliminira rizik slanja dokumenta na reviziju ili ponovno izdavanje.

Postupak procjene kuće s zemljištem

Proces procjene imovine sastoji se od nekoliko koraka. Vlasnik kuće dogovara uvjete suradnje s procjeniteljem, određuje rokove za ispitivanje. Sastavlja se sporazum.

Nakon potpisivanja ugovora, vlasnik nekretnine daje stručnjaku dokumentaciju za kuću i dogovara termin posjeta stručnjaka. Tijekom postupka provjere, procjenitelj fotografira stanovanje, pregledava zgradu zbog bespravne preuređenja.

Neovisna procjena kuće i mjesta provodi se na temelju jedne od sljedećih metoda:

1. Analog. Bit ispitivanja je usporedba cijena za takve transakcije tijekom godine. Na temelju rezultata analize, procjenitelj utvrđuje vrijednost trenutnog objekta. Ova tehnika se koristi u velikim gradovima.
2. Skup. Značajka metodologije je procjena troškova koje je napravio vlasnik kuće tijekom popravaka i. Stručnost o troškovima koristi se za određivanje cijene seoskih vikendica.
3. Profitabilno. Koristi se za procjenu gradskih stanova i poslovnih nekretnina. Tržišna vrijednost utvrđuje se procjenom povrata ulaganja u nekretninu.

Prilikom pregleda privatne kuće i parcele, procjenitelj obraća pozornost na sljedeće parametre:

• Lokacija nekretnine (razvijenost infrastrukture, vrsta naselja i sl.).
• Stanje izgradnje (godina izgradnje, katnost, površina, vrsta građevnog materijala, stanje komunikacija).
• Prisutnost tereta na mjestu i vikendici.

PAŽNJA! Ako je nekretnina za prodaju kupljena posuđenim sredstvima, a zajam nije otplaćen, vlasnik mora ukloniti teret s kuće i naručiti ažurirani izvadak iz USRN-a.

Valjanost izvješća za stambeni objekt kupljen za hipoteku je šest mjeseci. Ako se na kredit ne kupuje samo kuća, već i parcela, potrebna je dodatna procjena zemljišta.

Koje dokumente je potrebno dostaviti

Za utvrđivanje vrijednosti kuće potrebna je sljedeća dokumentacija:

• Duplikat ID i TIN vlasnika nekretnine.
• Katastarska putovnica i.
• Dokument koji potvrđuje vlasništvo nad kućom.

Prilikom kupnje kuće u zgradi u izgradnji potreban je dogovor s investitorom.

Izvješće o ocjeni

Izvještaj o procjeni nekretnine sastavlja se u pisanom obliku. Stranice su numerirane, izvješće klamano, ovjereno pečatom i potpisom predstavnika SRO-a. Izvješće sadrži u prosjeku trideset stranica.

Dokument sadrži sljedeće podatke:

• podatke o stručnjaku i kupcu;
• informacije o metodama procjene stambenog prostora;
• podatke o pregledanoj kući;
• analiza tržišta nekretnina;
• utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta.

Izvješće za banku prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit sadrži:

• stambena dokumentacija;
• fotografije snimljene tijekom pregleda;
• tržišnu cijenu nekretnine;
• likvidacijske vrijednosti (iznos za koji će banka moći prodati kuću ako dužnik ne ispuni svoje obveze).

Ako je klijent banke samostalno odabrao tvrtku za procjenu, uz izvještaj priložiti:

• diploma o stečenom obrazovanju iz područja ocjenjivanja;
• dokument koji potvrđuje članstvo u SRO-u;
• polica osiguranja od građanske odgovornosti.

SAVJET! Kupac procjene treba pažljivo proučiti pripremljeno izvješće stručnjaka, dok je u uredu tvrtke. To će pomoći u brzom rješavanju mogućih problema i razumijevanju nijansi.

Na što može utjecati trošak procjene?

Izvješće stručnjaka SRO-a utječe na sljedeće uvjete kreditiranja:

• veličina iznosa;
• rok zajma;
• kamatna stopa.

Ako je stvarna vrijednost predmeta, koju je naveo procjenitelj, niža od tržišne, banka ne izdaje traženi iznos. U takvoj situaciji, zajmoprimac mora:

• zahtijevati ponovno ispitivanje;
• provesti ocjenu u drugoj tvrtki;
• podići potrošački kredit za iznos koji nedostaje.

Za procjenu i izvješće o nekretninama kupljenim posuđenim sredstvima potrebno je tri do pet dana.

Izvješće o procjeni nekretnina je obavezan pisani dio rada specijaliste i upravo se taj dokument predaje naručitelju.

Ali odnos između stručnjaka i druge osobe koja je zatražila uslugu također je fiksiran u izvješću i posebnom ugovoru.

Na ovaj ili onaj način, ali obavljeni posao i izvješće o njemu sastavljeno pokazuju da je usluga primljena. Zaključak je dokument koji ima pravnu snagu.

Ako ga je sastavio stručnjak iz svog područja, tada se izvješće može priložiti sudskim dokumentima, a može se koristiti i u parnicama i parnicama, priložiti nasljednom predmetu i sudjelovati u drugim transakcijama predviđenim općim prometom u našoj zemlji. zemlja.

Zadatak za procjenu vrijednosti nekretnina

Zadatak za pregled nekretnine je radnja koja prethodi postupku ocjenjivanja. Primajući nalog za rad, stručnjak, da tako kažem, prima odgovarajuće zadatke. U sklopu ovog zadatka mora utvrditi niz činjenica. To uključuje:

• predmet studija,
• pravni opis nekretnine,
• točna lokacija,
• karakterizacija granice.

Osim toga, upoznajući se sa zadatkom, stručnjak za nekretnine treba:

• proučite sve nijanse objekta,
• upoznati se s upisima u njemu u odgovarajući registar,
• dobiti podatke od vlasnika,
• podići arhivske dokumente, ako je potrebno.

Ove radnje mora poduzeti svaki stručnjak za procjenu kako bi izvješće sastavljeno na temelju rada sadržavalo samo pouzdane podatke koji odgovaraju stvarnosti.

Vrlo je važno obratiti pažnju na to tko izrađuje izvještaj.

Pravo sastavljanja izvješća ima specijalist procjenitelj koji ima odgovarajuću naobrazbu. Ni pomoćnik ni tajnik nisu ovlašteni sastavljati ovaj dokument. Prilikom sastavljanja izvještaja stavlja se datum njegovog sastavljanja, potpis procjenitelja, kao i pečat, ako je naručitelj poslovao s tvrtkom.

Ali često se u praksi događa da stručnjak natjera pomoćnika procjenitelja da napiše zaključak sa svim njegovim složenim nijansama i pravilima, a sam profesionalac samo stavi svoj potpis.

Takvo ponašanje je bremenito posljedicama u obliku nepismenog opisa postupka procjene i zaključka o analizi vrijednosti nekretnine zbog nedostatka iskustva pomoćnika ili tajnice.

Tko sastavlja izvješće o procjeni imovine?

Zaključak o stečenoj nekretnini, odnosno o njezinoj procjeni također može sastaviti samo stručni procjenitelj.

Činjenica je da budući vlasnici prije kupnje nekretnine zamole stručnjaka da provjeri stanje nekretnine. Samo osoba s posebnim znanjem može točno opisati stanje. To znači da bi upravo oni trebali sastaviti izvješće kako bi najkompetentnije odrazili trenutno stanje.

Prijavite cijenu

Govoriti o trošku izvješća o analizi vrijednosti nekretnine nije jednoznačno. Trošak izvješća o procjeni nekretnine ovisi ne samo o regiji u kojoj građanin živi, ​​već i o samog objekta. Ako govorimo o komercijalnim nekretninama, a onda uzmemo u obzir središnji pojas Rusije trošak procjene počet će od 15.000 rubalja, Sukladno tome, ovo je trošak izvješća.

Ako govorimo o nekretninama kao što su kuća, izgrađena vikendica ili zemljište, tada će se trošak rada usko specijaliziranog stručnjaka i naknadna priprema odgovarajućeg dokumenta razlikovati od šest do 8000 rubalja.

Ako govorimo o običnom stanu ili sobi, tada će vas trošak izvješća o procjeni stana koštati iznos ne prelazi 5000 rubalja.

U regijama krajnjeg sjevera vrijednost ovog iznosa je malo precijenjena, ali u zaleđu središnjeg pojasa Rusije, naprotiv, mnogo je niža. Da, i ne brinite da je cijena gore navedenog rada na izradi zaključka previsoka. U bilo kojem gradu možete pronaći alternativne opcije, jer puno ovisi o iskustvu određenog stručnjaka.

Zaključak o tržišnoj vrijednosti nekretnine

Izvješće o procjeni nekretnina(uzorak izvještaja o procjeni vrijednosti nekretnine možete preuzeti iznad) je dokument koji je sastavljen u skladu s važećim zakonima naše zemlje, a sadrži sve rezultate procjene tržišne vrijednosti objekta, kao i listing svih obavljenih pregleda.

Ovaj akt može uključivati ​​sljedeće podatke:

• osnovne podatke o objektu,
• opis,
• razlozi za provođenje radnji stručnjaka,
• pregled postojećeg tržišta nekretnina,
• informacije o metodama korištenim u ocjenjivanju,
• mogućnost prijenosa nekretnina kao kolaterala,
• izračun vrijednosti predmeta procjene,
• te također koje je dokumente ocjenjivač koristio kao izvor informacija za izradu izvješća.

Mora ih osigurati i sam vlasnik i neka tijela koja opslužuju nekretnine, poput organizacije za upravljanje.

Izvještaj o procjeni kupoprodajne cijene stana

Izvještaj o procjeni stana(predlažemo da pogledate primjer izvješća o procjeni stana iznad) - ovo je dokument koji se sastavlja na temelju zakona i ima za cilj utvrditi koliko kupoprodajna cijena odgovara stvarnom stanju stambenog prostora.

U tom slučaju neovisna procjena nekretnine trebala bi najaviti postupak otkupa. Potrebno je odrediti fer cijenu.

Uzima se u obzir njegov položaj, raspored, ekološko stanje, susjedi i tako dalje. Postupak analize troškova provodi se općenito, međutim, u izvješću se ističe da se stan priprema za kupnju.

Zaključak o procjeni temelja stambene zgrade

Izvješće o procjeni temelja stambene zgrade je dokument koji sadrži stručno mišljenje koje opisuje temelje stambene zgrade, govori o njegovoj čvrstoći, očekivanom vijeku trajanja, kao i raznim problemima koji se mogu pojaviti u vezi s radom zgrade.

U ovoj situaciji naglasak je na stanju objekta. Također, ne bi bilo suvišno navesti njegovu širinu, visinu, korištene materijale, kao i godinu izlijevanja.

Izvješće o procjeni štete od požara u stambenim objektima

Izvješće o procjeni štete od požara sadrži sljedeće podatke.

1. Prvo, analiza svih dostavljenih dokumenata, kao i svjedočenja. To je također razmatranje fotografija i njihova naknadna analiza i ispitivanje.
2. Opis svih potrebnih tehnika koje koriste stručnjaci. Približno opravdanje svake od korištenih metoda, provedba potrebnih proračuna, izrada plana procjene, koji uključuje radove obnove nakon požara, približni izračun istrošenosti zgrade, popis dostupnog paketa dokumenata , kao i plan inspekcije.

Pregled izvješća

Pregled izvješća o procjeni propuštanja stana sastavlja se u slučaju kada je iz ovih ili onih razloga imovina bila inicijator poplave.

U ovoj situaciji potrebno je procijeniti ne samo štetu koja je nastala na stanovima ispod, već i štetu na imovini koja je izazvala poplavu.

U ovoj situaciji poziva se i specijalist procjenitelj koji je dužan donijeti sve potrebne radove i vještačenja kako bi se utvrdio uzrok curenja i nastala šteta, kao i općenito utvrdila koliki je gubitak imovine. u vrijednosti zbog ovog incidenta.

Koordinacija rezultata procjene nekretnina

Usklađivanje rezultata pregleda nekretnina- Riječ je o postupku u kojem se dva zapisnika koja su sastavljena na osnovu žalbe istog vlasnika međusobno uspoređuju kako bi se točno utvrdila procijenjena vrijednost pojedine nekretnine.

U ovom slučaju, mišljenja dvaju stručnjaka mogu se ili slagati ili razilaziti, ali ne značajno.

U tom slučaju se vrši dodatna procjena, a rezultat se dostavlja vlasniku predmeta odabranog za ispitivanje. Posebnost ovog izvješća je da je sastavljen u obliku tablice.

Sada znate u kojoj situaciji vam je potreban određeni izvještaj o procjeni vrijednosti imovine, a sami, bez pomoći stručnjaka, možete odabrati onaj koji vam je potreban.

No, u izradi ovog dokumenta može vam pomoći samo kompetentna stručna osoba koju možete pronaći na odgovarajućem oglasu u samom gradu.

14.08.17 51 741 4

I zašto je potrebna

Kupit ćete stan uz hipoteku.

Banka je odobrila zahtjev za kredit, agent je pronašao odgovarajući stan. Sljedeći korak je prikupljanje kompletne dokumentacije za banku. Uključuje procjenu nekretnine.

Elena Evstratova

prodao i kupio nekretninu uz procjenu

Kada banka zajmoprimcu da hipotekarni kredit, automatski uzima kao zalog nekretninu koja je kupljena ovim kreditom: “Evo ti novca, ali dok ne vratiš sve, stan je kao moj.” Ako zajmoprimac ne vrati novac, banka ima pravo uzeti stan i prodati ga na dražbi.

Snaga hipotekarnog kredita leži upravo u tome što je stan lako prodati na aukciji – riječ je, rečeno jezikom banaka, likvidni zalog. Banke su sigurne u svoje kredite pa mogu sniziti stope.

Za banku je važno za što točno daje 3.000.000 rubalja: kolibu ili stan. Hoće li moći prodati ovaj stan za ista 3 milijuna ako se nešto dogodi? Na ovo pitanje mora se odgovoriti procjenom.

Za kupca je procjena dodatno jamstvo da je objekt vrijedan novca za koji se prodaje.

Tko daje ocjenu

Procjenu nekretnina obavljaju procjenitelji. Njihova djelatnost regulirana je saveznim zakonom "O djelatnosti procjene u Ruskoj Federaciji". To može biti trgovačko društvo ili pojedinačni poduzetnik.

Što procjenitelj mora imati:

Profilno obrazovanje, članstvo u samoregulatornoj organizaciji i osiguranik odgovornosti

Profilno obrazovanje

Članstvo u SRO

Osigurana odgovornost

Banke su prema zakonu dužne prihvatiti procjenu svakog procjenitelja. Ali u stvarnosti, banke same akreditiraju tvrtke čijim procjenama vjeruju. Koje procjenitelje citira određena banka obično je napisano na web stranici. Sberbank surađuje s 256 procjenitelja, Vozrozhdenie Banka s 90.

Kako odabrati tvrtku za ocjenjivanje

Nazovite popis tvrtki za procjenu koje nudi banka. Evo što trebate saznati u razgovoru.

Koliko brzo dolazi procjenitelj? Normalno vrijeme je 1-2 dana.

Koliko vremena je potrebno za pripremu izvješća. Obično za 3-5 dana.

Kolika je procjena. Prosječna cijena u Sankt Peterburgu je 3000 rubalja. U Moskvi cijene počinju od 2500 rubalja.

Koliko košta drugi primjerak izvješća. Tvrtke za procjenu standardno izrađuju jednu kopiju izvješća. Drugi primjerak u normalnoj tvrtki tiskat će se besplatno. U nekim tvrtkama, drugi primjerak košta 500 rubalja.

Kako izgleda izvještaj

Procjena stana se vrši u obliku izvještaja. Izvještaj se pohranjuje u tiskanom obliku zajedno s hipotekom na stan.

Izvješće mora sadržavati:

• tko je naručio i tko je izvršio ocjenu, kojom metodom;
• kakav je stan, u kakvom je stanju, kako se koristi;
• kako stoje stvari na tržištu gdje će se ovaj stan prodavati;
• za koliko se može prodati obično ili na aukciji;
• koji su prilozi uz ocjenu u obliku fotografija i kopija dokumenata.

Bez pečata i potpisa procjenitelja izvješće je nevažeće. Izvješću je priložen dokument na jednoj stranici sa sažetkom izvješća. Uz izvješće se daje banci.

Kolika je cijena

Tržišna cijena- cijena stana, ako se prodaje bez žurbe i više sile.

Likvidacijska vrijednost- minimalna cijena po kojoj će banka u kratkom roku prodati stan.

Što utječe na tržišnu vrijednost

Područje u kojem se nekretnina nalazi. Utječe na cijenu po četvornom metru: u Sankt Peterburgu je kvadratni metar u okrugu Moskovsky u prosjeku skuplji za 20.000 rubalja nego u Nevskom. Stoga će stan u novoj kući, koja je izgrađena među starim panelnim kućama, koštati manje od analoga u dobrom području.

Procjenitelji koriste istraživanja i podatke s portala o nekretninama. Ovo je stranica za istraživanje s web stranice Real Estate Bulletin.

Tehničke karakteristike zgrade: koje godine je kuća sagrađena, kada je remont i koliko katova u kući. Sve se uzima u obzir: prisutnost otvora za smeće, organizacija parkiranja, stanje ulaznih vrata.

Stanje stana. Koji kat, koliko soba i ima li popravka. Procjenitelj čak gleda je li na pod položen linoleum ili laminat, ima li pločica u kupaonici i kako se radi rasvjeta u stanu.

Stanje stana je važno: ako je tapeta prljava, izvješće je označeno kao "zahtijeva popravak".

Popravak s tapetama i za 70 tisuća rubalja, a za 5 tisuća izjednačen je s "popravkom europske kvalitete". Stoga se ne isplati čekati da procjenitelj u cijenu stana uključi punu cijenu dizajnerskih popravaka. U najboljem slučaju, stavit će faktor množenja na popravke.

Tržište nekretnina u ovom trenutku. Stručnjak promatra slične objekte na tržištu. Za odnushki u monolitnoj kući, analozi će biti stanovi iste površine u monolitnim ili ciglanim kućama. Panel kuće se obično ne uspoređuju s kućama od cigle ili se uvode koeficijenti. Za ocjenu stana koristi se pet sličnih objekata. Usporedba analoga je dobar način da vidite gdje je cijena previsoka.

Zadnji kat smanjuje procijenjenu vrijednost stana za 2-3%, prvi kat - za 5-10%

Kako izračunati spasonosnu vrijednost

Likvidacijska vrijednost se izračunava pomoću formula. Ono što je ovdje važno je elastičnost potražnje i vremenska vrijednost novca.

Primjer elastičnosti potražnje. Za trosobnim stanom u novogradnji u prizemlju je mala potražnja jer velika metraža i niska etaža plaše kupce. Takav stan možete prodati u kratkom roku samo po niskoj cijeni. Razlika između tržišne i likvidacijske cijene je do 3 milijuna rubalja.

Velika je potražnja za jednosobnim stanom na srednjem katu panelne kuće na 5 minuta hoda od metroa, jer su takvi stanovi uvijek traženi na tržištu. Likvidacijska vrijednost takvog stana približna je tržišnoj vrijednosti.

Primjer vremenske vrijednosti novca. Kada je riječ o velikim uvjetima i velikom novcu, često se kaže da novac s vremenom postaje jeftiniji. Odnosno, rublja je sada vrijednija od rublje za godinu dana. Ako se sada stan može prodati jeftinije, onda je bolje nego kasnije malo skuplji. Ovo načelo ima mnoga opravdanja: inflaciju, političke rizike, ljudsku smrtnost i svjetski napredak.

Kad se stan proda po likvidacijskoj cijeni, prvo se otplaćuje kredit. Preostala sredstva prima zajmoprimac. Dakle, što je viša cijena likvidacije, to će više novca ostati u njegovim rukama.

Likvidacijska vrijednost povoljnog stana ne razlikuje se puno od tržišne. Najlakše ga je prodati na tržištu, jer za njima postoji potražnja. Luksuzan stan u novogradnji dugo će se prodavati čak i uz popust.

Širenje cijena za trosobne stanove u St

Odabrali smo stanove unutar istog područja prema portalu nekretnina EMLS